上半年保障性租赁住房加快推进 成都等30城租赁价格环比上涨

　　近日，58同城、安居客发布《2023年上半年全国租赁市场报告》显示，2023年上半年租赁市场呈现出全面复苏状态。其中，30个城市租赁价格指数呈现环比上涨，22个城市租赁价格同比指数显著上涨；从城市价格表现来看，核心二线城市及省会城市的价格表现相对更佳。同时，政策持续发力，完善住房保障体系，各地保障性租赁住房推进加快，进入多渠道筹集的全面供应落地阶段，保障性租赁住房将成为市场主要增量。

　　上半年租赁市场复苏回升

　　2023年上半年，疫情形势好转叠加住房保障政策持续发力，租赁市场逐步复苏。上半年安居客全国40城租赁价格指数显示，租赁市场普遍呈现出复苏状态。其中，30个城市租赁价格环比指数呈现上涨，22个城市租赁价格同比指数显著上涨；租赁价格环比及同比均呈现上涨的城市达到20个，多数城市租赁市场呈现出较好的复苏趋势。从环比价格指数表现来看，13个城市上半年的租赁价格环比涨幅超过3%，仅4个城市环比价格跌幅超过2%。

　　从城市价格表现来看，各城市间的分化差异显著。统计显示，一线城市中，北京的租赁价格环比及同比均呈现上涨，上海、深圳和广州较去年下半年租赁价格环比均呈现小幅下跌。多数二线城市租赁价格呈现显著回升，如成都、长沙、武汉、福州、济南、太原、乌鲁木齐、合肥等城市价格表现相对较好。整体来看，2023年上半年市场普遍迎来复苏之势。

　　一线城市在经济和就业保障下，租赁市场整体韧性较强。二线城市在疫情反复影响的过程中，租赁市场的平衡受损，疫情后出行及消费复苏的下沉，带动市场需求恢复更佳。此外，由于二线城市租金水平相对较低，疫情后修复上涨的波动幅度相对更显著。

　　2月及5、6月市场迎供需两旺

　　今年上半年，全国40城租赁市场供需基本处于同向波动，整体供需表现强于去年下半年。报告显示，2月在春节后复产复工热带动下，租赁市场迎来供需两旺的“小阳春”行情。步入二季度后，随着市场供需在一季度的集中性释放，租赁供需趋于回落。5月和6月，租赁市场步入传统的夏季毕业求职旺季。

　　统计显示，截至6月，上半年全国40城租赁市场价格供需仍主要集中在501~3000元/月/套的价格区间。这一区间的供应占比约65.8%，对应的需求占比约82.5%。其中，501~2000元/月/套的价格需求占比达到了66.8%，而供应占比约47%。5000元/月/套以上价格的房源供应占比约16%，但对应的需求占比仅为5.4%。

　　今年上半年，重点10城租赁市场整体呈现出平稳复苏的态势。报告显示，重点二线城市的价格表现强于一线城市，部分二线城市租赁价格指数保持了较好的回升趋势，如成都、南京、武汉等城市上半年月度环比价格指数均呈现小幅温和上升的趋势。同时，步入5月夏季毕业季之后，租赁市场步入旺季，北京、深圳及西安连续两个月的环比价格指数呈现回升。

　　各地加速筹备保障性租赁住房

　　保障性住房作为国家推出的一项惠民政策，各地都在加速备战。根据住建部的规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房约900万套（间）。截至目前，23省及89城已发布“十四五”保障性租赁住房筹集目标，总量约791.3万套。其中，73城公布2023年保障性租赁住房筹集目标，总量约156.5万套，约占“十四五”时期总规划的17.4%。结合2022年各省市筹集目标来看，目前保障性租赁住房整体推进程度或已超过40%。因此，从今年开始各省市保障性租赁住房即将进入全面供应落地阶段。

　　从“十四五”时期城市保障性租赁住房规划目标来看，人口规模较大的一二线城市是保障性租赁住房的供应主力区域。数据显示，一线城市在整体规划规模中占比约26.5%，二线城市占比约57.4%。同时，二线城市之间的差异较大，强二线省会城市规划规模在15万套以上。今年，一二线城市保障性租赁住房筹集量占已公布城市筹集目标总量的75.2%，核心9城2023年保障性租赁住房筹集目标超过5万套（间）。深圳、广州今年的筹集目标较高，达到10万套（间）以上。

　　分城市来看，北京“十四五”期间，保障性住房供应占新增住房供应的比例达到52%。其中，保障性租赁住房规划量最高，新增40万套（间），占新增住房供应比例达到40%。根据北京已披露保障性租赁住房项目情况，主要以集体经营性建设用地新建为主，而公寓型产品最多。目前，已披露项目供应集中于需求旺盛区域，如朝阳、丰台、大兴和通州。同时，项目开发主体中，国企和集体所有制企业的项目占比约80%，参与民企主要为聚焦租赁业务的龙湖、城家。

　　上海在“四位一体”租购并举住房制度体系下，“十四五”期间，保障性租赁住房规划新增47万套（间），占新增住房供应比例达到42.7%，主要通过R4租赁用地供应，目前累计供应超1000万方。R4租赁用地供应分布主要向人口、产业聚集区倾斜，浦东和闵行占比约47.8%，主要分布在产业集聚板块，如周康、三林、朱家角、张江、松江新城、临港新城等。通过央企、国企主导，以R4租赁用地打造全新的集中式纯租赁社区。去年年底，华润有巢REIT成功发行，成为国内首支成功上市的央企保障性租赁住房REITs产品，华润有巢泗泾项目、有巢东部经开区项目即底层资产，是上海首批（R4用地）集中式租赁社区项目之一。

　　“十四五”期间，深圳将新增保障性租赁住房60万套（间），在整体住房供应中占比约55%。由于深圳新增土地供应量有限，2017-2023年，公租房、保障性租赁住房、全年期自持租赁住房及只租不售型人才住房等各类租赁用地累计供应仅257.4万方，而保障性租赁住房占比仅仅12%。因此，通过存量转化，城中村保障性住房规模化品质化改造提升是深圳保障性住房建设筹集的重要渠道之一。

　　报告显示，“十四五”期间，广州保障性住房供应占新增住房供应比例达到50%。其中，保障性租赁住房规划供应60万套，每年供应目标基本在10万套以上，规模与新建商品住房供应相当。在保障性租赁住房筹集方面，广州主要通过城市更新来腾挪城市空间，以“旧”换“新”。根据披露信息，“十四五”期间，广州保障性住房筹建渠道以主要以城市更新为主，占比达到52%。其中，保障性租赁住房通过城市更新配置的比例达到57%，而存量房源转化整租运营也是主要方式之一。