风雨之后方见彩虹，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”顺利闭幕

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

在房地产市场剧变的一年里，资本市场、从业人士、上下游企业乃至公众，都将关注焦点聚焦于房地产行业发展趋势。

过去21年里，博鳌·21世纪房地产论坛致力于为业界搭建交流的平台，为房地产行业的平稳健康发展提供观察视角，研讨发展路径。

在2022年7月29日闭幕的第22届年会上，来自学界、业界的多位专家学者、企业代表齐聚一堂，以“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”为主题，共同探讨在房地产行业的新时代里，如何迎接挑战，应对变局，开拓新篇。

在年会上，与会嘉宾的共识是，房地产市场仍在筑底中，目光放长远，随着长久的财富积累和人民对美好生活的向往，巨大的消费需求将持续，这为房地产企业拉长开发业务的需求曲线以及培养第二增长曲线创造了基础条件。

共识已经形成，令人欣喜的变化也在发生。保利、万科、绿城、龙湖、旭辉和金地等龙头企业持续挖掘经营性业务的潜能并已有正向贡献；碧桂园服务、融创服务、万物梁行新城悦与合景悠活等物业企业也在这一长坡厚雪赛道上寻觅到了更多的服务维度和增量空间。

市场变化冷暖有时，波峰波谷总在交替。房地产这一传统行业，常做常新，时做时有，在不确定性中寻找确定机会，是当前的突围之道。

微光中希冀

从市场运行情况来看，房地产市场整体触底的趋势已经明确。

中国房地产业协会会长冯俊在发表主题演讲时认为，今年3月，市场曾经出现过一些好转的迹象，但在经济下行和疫情防控的压力下，5月又继续探底，到今年6月，市场基本触底。

冯俊称，地方政府出台的稳楼市政策，主要着眼于需求端，在供给侧的发力较少。“由于我国房地产市场的供需关系已经趋于平衡，因此从目前来看，这种调整的效果并不是很乐观，未来的效果也需进一步观察。”

企业代表对此也感同身受。

金地总裁黄俊灿也预计，由于房企经营性现金流和融资性现金流表现平淡，叠加今年7、8月的偿债高峰来临，房企在资金面上所遭遇的挑战仍未能够有效解除，潜在的因素还包括流动性压力较大的企业可能进行降价，形成二次踩踏，这些方面将持续影响客户的信心。

绿城执行董事、副总裁、首席运营官李骏则指出，2021年至今，房地产行业发生了深刻的变化，市场端从去年7月至今降温明显，楼市需求端置业情绪低迷，供应明显走弱，土地市场活跃度降低，各地鼓励政策频出，但市场分化依旧明显，仍然面临着挑战。

贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰也称，今年以来，已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策，经过几个月的筑底，到6月，市场有所升温，但仍未完全恢复。

典型的样本来自于保利发展。

根据保利发展控股战略研究院院长吴定金提供的数据，进入今年7月，市场仍延续下行特征，保利盘均周来访下降至60组左右，相比6月减少20组，再次回到低位水平；主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右。

“从市场规律来看，市场触底必须满足‘成交同比明显增加、价格环比平稳、库存开始减少’三个条件。当前市场显然未达到触底条件，因此反弹不具备可持续性，市场下行的趋势并未得到扭转。”吴定金说。

寻找确定性

即便房地产市场面临调整和变化，但作为传统行业，未来需求不会消失，行业大咖也普遍预判，地产未来还会是一个十万亿级的大市场，只要心存敬畏，回归初心，机会仍在。

南方财经全媒体集团副总编辑、21世纪报系总编辑邓红辉在致辞中认为，“房住不炒”深入人心，房地产的民生和保障属性更加凸显；政策导向和市场环境的变化，则颠覆了原有的发展惯性。对于从业者来说，只有积极进取，主动求变，才能完成新一轮进化。

保持财务指标稳健安全是企业代表们的共识。

在这个剧变的过程中，旭辉控股董事局主席林中在演讲中谈到，他在经营企业时一直遵循三个原则：一是尊重常识；二是敬畏规律；三是房子要回归居住本质。

林中说，旭辉能活到今天，是因为有严格的财务纪律与严格的底线思维，“自律才是自由，选择决定命运。”

黄俊灿则表示，“金地长期坚持平衡发展的战略，追求规模和利润的平衡，不唯规模论，追求长期经营目标和短期经营目标的平衡，也追求企业效益和社会责任的平衡。”

金科股份副总裁张勇也认为，房地产深度调整意味着“高负债、高周转、高增长”将不复存在，房企首先要在思想上回归稳健，一要重视规模、利润和负债的平衡，二要坚持长期主义，三要回归居住属性。

“此外，我们也要调整对利润的心理预期，向制造业学习，除了产品要精益求精，发展模式也要沉下心来。”张勇表示，要做百年企业，重要的是一直经营下去，比短期内高利润更重要的是“源远流长”。张勇说。

除了自身在运营上的稳健发展，随着人们对美好生活的向往，居住产品也亟待升级，这方面也是房企未来的发力方向。

兰德咨询机构总裁宋延庆表示，企业的使命是把产品和服务做到极致，这也是穿越周期的密码。

李骏则表示，“做三四月的事，八九月自有答案”，绿城深谙，产品力和服务力过硬的企业才能受到认可，通过修炼内功，重视客户品质需求，主动应对，或可率先突围。

融信品牌营销中心总经理孙群存也指出，从行业微观层面来看，人们对这种优质城市或者品质居所的需求会变大，品质红利会出现，对品质有一定追求的企业，会脱颖而出。大浪淘沙，企业在管理端和品质端的能坚持品质初心，才有可能获得市场的一个认可和持续的发展。

笃定中前行

“房住不炒”与“租售并举”的政策长远影响着房地产行业，这也启发了房地产企业的转型升级。与会嘉宾普遍认为，围绕真实合理的住房需求与居住服务配套等领域，仍将大有可为。龙头房企的探索和进化早已让业界看到了可行的方向与路径。

万科旗下万纬物流董事长张旭在演讲时分享道，对一个城市和老百姓来说，除了房地产还有很多的其他需求。对房企而言，围绕这些需求也能看到转型空间。万纬物流就是万科主动战略转型的成果，正是当初主动布局物流赛道的选择，才给万科带来了一个非常好的发展窗口期。

“对万科生态而言，物流也链接了住宅、物业、商业、酒店、食品等业务与美好生活场景，是万科战略实践必不可少的一环。”张旭表示。

龙湖冠寓资管总经理易俊谈到龙湖在租赁市场的探索时表示，租赁住房的运营涉及复杂的面积管理和服务管理，尤其是当企业做到一定体量的时候，管理系统就必须要跟上。

易俊说，龙湖还是秉承着长期主义的态度，既要有‘雨天补屋顶’的远虑，也要有‘雨夜赶长路’的筹谋。”易俊感慨说：“只有做好运营和服务，我们才有可能面向未来收获果实。”

旭辉建管总裁吴俊则以代建行业的发展为例表示，立足长远的发展，代建行业应该做好服务，踏踏实实的把每个项目做好，把本职工作做好，把每个委托方服务好，为每个委托方提供真实的价值创造，代建才能走得更长更远。

安居客副总裁赵彤阳则看到了数字化的机会。赵彤阳称，房地产产业的数字化转型将带来新动能。她以数字化营销为例解析到，通过大数据智能分析，可以有效提升对客户的精准营销，优化购房者体验。

赵彤阳进一步分析表示，以数字化营销为中轴、以客户服务为中心，运营的优化可以延伸至物业服务、多元化增值产品等领域，创造新的盈利模式并带来新的发展机会。

雪道上驰骋

随着开发时代红利达到顶点，存量时代的机遇应运而生。

物管、商管以及代建，被许多房地产企业视作为下一个“金矿”，但它们也不得不面房地产市场整体下行冲击行业，新的增长瓶颈如何突破的问题。

不过，企业代表们对以服务为基石的行业未来增长似乎并不担心。

碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏就认为长期来看，物业服务的长期增长并不需要担心，物业市场还可以高速成长十年。如果基于资产和客户的服务之上，整体的市场空间高达10万亿以上，而且整个物业行业对此也有共识。

融创服务执行董事兼首席财务官及副总裁杨曼也表示，物业服务是轻资产类业务，对财务杠杆依赖很低，并且相对于地产开发更偏向于一次性的业务模式，物业服务更具有持续性，也因此，从发展阶段来看，地产开发已经处在中后期，物业服务仍旧处在非常初期的阶段，具有比较大的发展空间。

杨曼谈到，物企可以通过多种方式对冲房地产市场的影响，一方面是通过市场化方式，从市场存量项目中做大业务规模；另一方面，在业态布局上，除了住宅类项目，非住宅类也是很大的业务增长点，融创服务当前即在展馆类和医院类方面寻求突破。

万物梁行CEO叶世源认为，做好商企服务的关键是紧跟经济和行业的发展趋势，不断创新，为客户提供高品质且高性价比的产品服务。“IFM业务中客户的关注点是多元的，所以要围绕他们的需求，不断提升客户满意度，保障设施设备的长期稳定运行以外，帮助业主方提升租金回报，实现资产的保值增值。”

合景悠活副总裁王中琦则提到，应该做好自己的业务底盘，追求规模经济的同时多思考如何解决规模不经济的问题，“服务本身要回归初心，关注客户满意度和服务质量。未来，良好的经营能力自然会表现出优秀的经营业绩。

展望未来，新城悦服务首席战略官尤建峰认为，物业服务行业仍然会坚持本源，市场规范化发展的趋势不变。“相信越来越多的物业服务企业会秉承服务理念，回归本真。”