越秀地产59亿激进拿地全国拓展存隐忧 短债270亿激增41%现金流恶化融资250亿补血

　时隔两年，广州老牌国字号房企越秀地产（00123.HK）再次高调拿地引发关注。

　　近日，北京2022年第五批集中供地落幕，6宗地块成交价132.09亿元，而越秀地产以总价59.11亿元拿下两宗热门地块，成为最大“黑马”。

　　越秀地产在京强势夺地，或与其近年迅猛发展势头有关。2021年其合同销售首次突破千亿元，2022年则达到1250.3亿元，同比增长8.6％。

　　目前，越秀地产仍未发布2022年全年业绩，2022年前三季度，公司取得未经审核营业收入428.41亿元，公司股权持有人应占盈利20.76亿元。

　　近几年，越秀地产一改以往保守策略，无论是在拿地方面还是融资都颇为激进，进一步推高了负债。数据显示，截至2022年上半年末，越秀地产一年内到期的短债达269.59亿元，同比增加40.67％，现金余额为390.5亿元，剔除受限资金，非受限资金仅有260.68亿元，覆盖不了短债。

　　激进扩张的同时，越秀地产依靠国企融资成本优势“补血”，长江商报记者粗略统计发现，从去年至今，越秀地产通过发债、担保票据、债券等融资渠道融资超过250亿元。

　　豪掷59亿独揽北京两宗地

　　2月8日，北京迎来开年首场土地拍卖，也是2022年第五批次集中供地的收官，共计出让6宗地块，吸引33家房企及联合体报名竞逐，除了本土京圈房企，还有不少来自南方的地方国资房企，与众多深耕北京的房企展开一番正面较量。

　　最终6宗地块成交价132.09亿元，越秀地产以总价59.11亿元拿下两宗热门地块，成为此次供地中最大“黑马”。

　　本次土拍中，热度最高的昌平信息园地块，共吸引14家房企参与报名，包括华润、首开、中铁、越秀地产、建发、招商、中海联合体等大型中央房企。最终，越秀地产以33.12亿元和4.5万平方米现房销售面积的条件竞得该地块。

　　此外，越秀地产还以25.99亿元和现房销售1.5万平方米拿下石景山苹果园地块。

　　公告称，公司以合理成本收购这两处地块，将增加公司的优质土地储备，并有助于巩固公司在北京的战略地位。

　　此次并非越秀地产首次“亮相”北京土拍市场。2021年，越秀地产已在北京初露雄心。当年5月，其联手北京本地国企天恒置地，以底价 45.7亿元竞得怀柔区刘各长村地块，楼盘名称为天恒越秀怀山府，成为进军北京的“首秀”。

　　从结盟联合开发到单枪匹马拿地，可以看出越秀正有意加码布局北京市场的意图。

　　不过，两年时间里，越秀地产在京项目的销售去化成绩并不理想。住建委官网显示，越秀于2021年5月拿地的楼盘，目前已取证房源1000余套，已签约套数仅19套；成交均价为3.66万/平方米，远未达到销售指导均价4万/平方米。

　　在北京狂飙夺地外，越秀地产近期还接连现身杭州等土地市场。仅2022年10月以来，越秀地产通过股权收购或合作方式，接连取得杭州5宗地块、广州2宗地块、合肥3宗地块，皆为居住用地。

　　加速扩张全国化布局

　　长江商报记者注意到，越秀地产此次在北京激进拿地，与新上任高管快准狠的风格不无关系。

　　此前不久，旭辉华北区域总裁董毅在告别旭辉后，加盟越秀地产，就职华北区域副总裁，其十分擅长投资并购。

　　董毅选择加盟越秀地产，或许也是看中了其近年的扩张势头。

　　越秀地产成立于1983年，是国内第一批房企之一。上世纪90年代，越秀与万科、招商蛇口、中海、金地等并列为粤系五大主流地产商。

　　越秀地产多年前就喊出“走出去”的口号，不过，与其他已在全国各地布局项目的同梯队房企相比，越秀地产对广州区域的依赖明显。

　　2021年至2022年，越秀地产在广州的销售额分别为606.0亿元、593.1亿元，分别占总销售额的52.6％、47.4％。

　　目前，越秀地产实行“1+4”全国化战略，以粤港澳大湾区为核心，并在华东、华中、北方和西部四大区域的高能级城市获取优质资源。

　　但越秀地产在大湾区以外的市场布局仍然相对薄弱。2022年上半年，公司录得合同销售金额约489.1亿元，其中，大湾区占比64.9％，华东地区约占15.2％，华中地区11.2％，北方地区4.9％，西部地区约为3.8％。

　　近年来，越秀地产一改往日保守状态，发展势头着实迅猛。据公告数据，越秀地产2021年实现合同销售额约1151.5亿元人民币，同比上升20.2％，逆势闯入千亿元阵营。2022年累计销售额1250.3亿元，同比增长8.6％，超额完成任务。

　　克而瑞研究机构数据显示，2021年，越秀地产销售金额排名31位；2022年则一举跃升至15位。

　　2023年1月，越秀地产实现合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为88.84亿元，同比上升约76.3％，实现合同销售面积约为23.65万平方米，同比上升约21.0％。

　　利润承压杠杆加大

　　虽然去年上半年，越秀在TOP30房企里唯一实现销售额正增长，但仍处增收不增利状态。

　　半年报显示，2022年上半年，公司实现营业收入约312.9亿元，同比上升29.1％；净利润约为25.83亿元，同比下降4.34％。

　　利润压力早在2021年就已经显现，越秀地产2021年实现营业收入573.8亿元，同比增长24.1％，净利润却出现大幅缩水，同比下滑15.51％至35.89亿元。

　　目前越秀地产仍未发布2022年全年业绩，2022年前三季度，该集团取得未经审核营业收入428.41亿元，期内盈利33.30亿元，毛利92.40亿元，公司股权持有人应占盈利20.76亿元。

　　值得注意的是，越秀地产的短债压力不容忽视。2019年—2021年，公司总负债分别为2347亿元、2632亿元、3139亿元，资产负债率为76.48％、75.58％、76.31％。短债规模从2019年的71.38亿元增长至2021年的298.02亿元。

　　2022年上半年，越秀地产负债合计约2395亿元，其中一年内到期的负债为269.59亿元，同比增加40.67％。而公司账面上货币资金为390.54亿元，剔除受限资金，非受限资金仅有260.68亿元，覆盖不了短债。

　　在房地产行业整体销售低迷的情况下，越秀地产的经营活动现金流也出现恶化。

　　2021年，越秀地产经营性现金流为-46.76亿元，同比大降129.3％，这是其2018年以来首次经营性现金流净额为负。2022年上半年现金流量净额为-16.19亿元，而上年同期为4.49亿元。

　　造血能力不足，越秀地产依靠国企融资成本优势加速“补血”，长江商报记者粗略统计发现，从去年至今，越秀地产通过发债、担保票据、债券等融资渠道融资近250亿。