越秀地产进京拿地何以“狂飙”？

“会挽雕弓如满月，西北望，射天狼”。
 
两千里奔赴，出广入京。广州国企越秀地产在2023年2月8日举行的北京2022年第五批集中供地现场竞价中，击退中海等企业，豪掷59亿元“大杀四方”，成为最大的赢家。
 
这一次拿地“狂飙”让越秀地产再度置身于聚光灯下，越秀地产在京拿地底气何来？其入京将会有怎样的布局？


2月8日，越秀地产豪掷59亿元在北京拿下2宗地块，受到业界广泛关注。图/IC photo

赴京“赶考”
 
2023年2月8日，北京迎来开年首场土地拍卖，也是2022年第五批次集中供地的收官，最终6宗地块成交价132.09亿元，而仅越秀地产就以总价59.11亿元拿下两宗热门地块，不仅和中海“近身肉搏”，也毫无疑问地成为此次供地中最大“黑马”。
 
越秀地产开年拿地背后的区域指挥将领，是从旭辉地产“挖”来的、原旭辉华北区域集团总裁董毅。新加盟越秀地产的董毅担任该公司华北区域副总裁，主管投资和北京公司。从董毅过往的履历中可以看出，其是投拓出身，擅长于攻城略地，对北京和环京市场也有较长时间的耕耘。
 
而此次夺地作为董毅加入越秀地产的“首秀”，显示出了较强的战略眼光，也可以看出董毅大展身手的意愿。
 
合硕机构首席分析师郭毅点评称：“董毅的拿地眼光还是很精准的。此次越秀拿的昌平信息园和苹果园两块地，地段、资质都不错，也处于各自板块的核心。比如，苹果园地块就有4条轨道交通，加之京西大悦城的开业将会发展为区域的商业中心；而昌平信息园是信息产业的集聚高地，本身处在昌平南和海淀北衔接的科创地带，包括引进的小米总部等，周边配套经过十多年的开发已经相对成熟。”
 
“从去化来说，这两块地的预期较高，但是从地块本身来看，有较大比例的现房，这也对企业资金链是个考验，营销周期拉长，资金回报期相对较长。”郭毅补充说。
  
北望“野心”
 
在寸土寸金的北京城，外来房企扎根并非易事。就像每个房企都有一个“进京梦”，但是大部分铩羽而归。
 
简单回顾下2022年的北京销售排行榜就可知道，这里云集的是实力央企诸如中海地产、保利发展、中国金茂、华润置地，除了资金雄厚的央企外，还有本地的实力国企北京城建、首开股份等，这些脸谱经常出现在北京土拍中，成为“常胜将军”。
 
外来房企入京不易，持续发力的外来房企更是屈指可数，如绿城、龙湖等，就连前几年的明星房企旭辉在北京也未能大展身手，仅以合作项目慢慢突围，与集团寄予的销售目标还相差甚远。
 
失去了十年前进京的“土地红利”的黄金期，也失去了近年来进京的合作“高潮期”，越秀地产在2021年才有进京突破，不过这个时候要想在京站稳脚跟，就需要拿出“真金白银”来“硬拼”，没有“狂飙”的心态就很难分到一杯羹。
 
从目前越秀地产的布局来看，其除了大湾区占优势外，全国其他区域布局尤其是北方区域相对较弱。2022年上半年，越秀地产录得合同销售金额约489.1亿元，其中，大湾区占比64.9％，华东地区约占15.2％，华中地区11.2％，北方地区4.9％，西部地区约为3.8％。
 
拼接北方布局的短板，越秀地产在2021年开始逆势向北，首都北京成为目的地。2021年5月，越秀携手天恒一起落子北京怀柔，以底价45.7亿元在刘各长村拿下1宗棚户区改造地块，定名天恒越秀怀山府，这也是越秀进京的首个住宅项目。不过根据北京市住建委的网签数据，越秀天恒怀山府的去化情况并不理想。
 
也就是说，初入京城首战失利的越秀地产急需在京城核心地段打造出具有影响力的产品，才能迎来赴京赶考的破局。而这次无论是苹果园地块还是昌平信息园地块所处地段都是比较好的，也是越秀地产“秀实力”的一个好时机。
 
在此次拿地之后，董毅也透露出未来将继续在北京拿地、扩大布局的意图，从越秀的野心来看，这仅仅才是一个开端。
 
百亿融资
 
在北京拿地确实需要“过五关、斩六将”，每一关都需要雄厚资金的支撑，那么，越秀地产的“钱”哪里来？
 
首先，越秀地产的母公司越秀集团多产业并举、实力雄厚，据官网显示，越秀集团是中国跨国公司15强企业，目前已形成以房地产、金融、交通基建、现代农业为核心的“4+X”现代产业体系，拥有越秀地产、越秀金控、越秀房托基金、越秀服务、越秀交通基建和华夏越秀高速REIT等六家上市平台，截至2022年底，越秀集团总资产超9600亿元。
 
其次，越秀地产的大股东还有广州地铁。2019年，广州地铁入股越秀地产成为第二大股东，此后，越秀地产也开辟了“轨道+地产”的拿地和融资模式，成为越秀地产在TOD领域布局的重要依托。
 
除了背靠双重大树之外，越秀地产还拥有全球第一只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金——越秀房托。凭借于此，越秀地产有着独特的“地产+基金”拿地模式，这个模式允许母公司越秀集团先以基金方式介入，承担项目前期投资和风险。在此之后，越秀地产可以根据项目进展和自身情况，灵活选择股权回购比重。这令越秀地产可以通过很小的权益资金，撬动一个大项目。
 
从流动性补充来看，越秀地产的融资渠道较为畅通。2022年，越秀地产多次以子公司广州城市建设开发公司（简称“广州城建”）作为主体，进行发债融资。而在这次北京拿地后，2月10日，越秀地产也通过广州城建向上交所及中国证券监督管理委员会申请公开发行本金总额最高为94亿元的公司债券，用以赎回债权及偿还到期债务。而2022年至今，越秀地产通过广州城建发债融资总额已超过百亿元。
 
房企融资“三支箭”的东风也为越秀地产的逆势扩张提供了契机。作为代表国企，越秀地产也获得了“四大行”的支持，例如，工行广州分行提供越秀地产300亿元的授信额度。在2021年和2022年年中的业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远两次表态“不差钱”。
 
除了深厚的背景和畅通的融资渠道外，越秀地产的扩张还来自于自身战略的转变。回顾越秀地产的发展史，有两个关键节点，第一个是走出广州，第二个则是全国化布局的加速。在全国化布局方面，2020年以来，越秀地产加速扩张步伐，除了粤港澳大湾区外，在华东和华北的加速布局，突出表现为逆势扩储和销售额的增长：2020年，越秀地产的土地投资支出为410亿元；2021年，越秀地产拿地支出444.8亿元；2022年，越秀地产权益拿地金额约为346亿元。
 
在房地产行业步入低谷的2022年，越秀地产全年销售额1250亿元，完成年度目标101.2%，是为数不多的完成销售目标的房企之一。
 
那么，在行业低谷逆势“狂飙”，越秀地产是否能如愿完成华丽晋级并且安全着陆，还值得市场关注和期待。