支持合理住房需求 确保房地产市场平稳发展

近日，由浙江工业大学中国住房和房地产研究院主办的“支持住房合理需求、确保房地产市场平稳发展”学术研讨会在线上举行。国内多位住房和房地产经济领域的资深专家围绕学习贯彻落实中央经济工作会议精神和全国住房和城乡建设工作会议总体要求，聚焦当前房地产市场的热点问题展开深入研讨。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉：

完善改善性住房需求支持政策

中央经济工作会议指出，要支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。刘洪玉指出，随着中国住房市场逐步进入存量为主的时代，拆除重建模式逐渐被有机更新、微更新等老旧小区改造模式取代，应该重视住宅更新改造和修缮支出的经济影响。提高住房消费要关注住房成本和住房的可支付性。对于租房还是买房的问题，应该保持政策中性，提供均等的机会，弥补市场发展过程中的短板。

刘洪玉认为，释放住房消费潜力是当前政策的重要着力点。目前对支持刚性住房需求已形成高度共识，对防范炒房也出台了一系列行之有效的办法，而对改善性住房需求支持政策还需要进一步完善。他提出三点建议：一是完善购买住房的金融支持；二是降低刚需向改善调整过程中的税负；三是探索在坚持“房住不炒”理念下新管理模式；四是鼓励市场上建更好的房子，真正释放住房的消费潜力。

中国宏观经济研究院研究员刘琳：

推动房地产供给侧改革

中央经济工作会议指出，支持住房改善是扩大内需的重要内容。刘琳认为，从中长期来看，三类住房需求还会持续增加。一是改善性住房需求继续增加，体现经济增长的红利。从国际比较来看，人均住房面积与经济发展水平相关。我国改善性住房需求不仅体现在住房面积的增加，还体现在对好住房、好社区、好服务等方面的需求持续增加。二是人口净流入城市住房需求持续增加。从城镇化发展规律来看，中长期人口向大城市集聚的趋势不会改变，大城市和都市圈人口净流入城市的住房刚性需求将持续增加。三是适老化住房需求将持续快速增加。巨大的老龄化居住需求面临集中式养老设施不足问题，也面临社会服务、养老基础设施、居家养老设施难以满足要求的现实。

刘琳提出，应进一步支持住房改善，推进房地产供给侧改革：一是更大力度支持住房改善性需求；二是研究制定专门的大城市住房政策；三是鼓励发展机构主导的住房租赁市场；四是推进适老化住宅设计、建设和改造。

上海财经大学副校长姚玲珍：

精准施策引导住房选择

姚玲珍表示，满足人民美好居住需求是由住房本质决定的，更是制度改革的方向。精准施策引导住房选择，分别要解决住有所居、住有宜居和职住均衡的问题，这三个目标可以说是递进式的。

姚玲珍认为，精准施策包括四方面核心内容：一是要精准识别，从住房支付能力、住房消费偏好两个角度出发，识别不同主体的租购需求、产品特征需求；二是精准调控，对不同的住房、不同的购买主体、不同的城市采取不同的调控政策；三是精准供给，基于租购选择、产品特征选择的住房需求，精准供给具备不同物理特征、配套设施及公共服务的租赁住房和商品住房；四是精准保障，以收入水平、人均面积为基本标准，综合家庭经济负担等因素，构建以公租房、共有产权住房和保障性租赁住房为主体的动态住房保障体系，满足不同层次的居住需求。

重庆大学副校长刘贵文：

促进房地产业平稳转型与住有安居

刘贵文表示，“稳”是当前推动房地产平稳转型的关键，建议从增信心、防风险和促转型三方面入手。一是增强房企和购房者信心，鼓励梯度住房消费，近期以激发改善性需求为主要政策导向激活市场，充分发挥一线城市的带动作用，利用好一系列政策组合，并做好舆论引导。二是防范企业债务风险，要强化落实保交楼，发挥国家信用的支撑作用，大力支持刚性购房需求，努力消化房地产企业债务风险。三是促进房地产业转型，包括理念转型、动力转型和结构转型。

刘贵文进一步提出，要构建住有安居体系：一是要全面推行安全强制检测制度；二是要落实房屋使用安全责任主体各方面责任；三是创新房屋使用安全管理手段和模式；四是规范房屋安全检测市场与行业行为。

上海交通大学住房和城乡建设研究中心主任陈杰：

新形势下构建住房发展新模式

陈杰表示，对比发达国家房地产市场的发展，我国人均住宅需求还有一定增长空间，未来住房发展从解决“有没有”向“好不好”迈进。陈杰认为，要鉴别“住房合理需求”与“房住不炒”之间的关系。一是看是不是价格接受者，消费者是价格接受者，而投机炒作者是价格影响者和操纵者。二是看是否有负外部性，比如扭曲价格，损害了其他人的正常住房需求，是一种负外部性。

中央经济工作会议提出，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。陈杰表示，住房发展新模式不是未来时，而是进行时。发展目标、发展主体、发展组织、发展动力和发展要素是发展模式中的关键元素，其中发展目标是灵魂。新发展模式的核心是要构造一种和谐共生的、多主体共同创造的、多渠道合作生产公共价值的住房发展模式。在价值创造源泉上，从之前建房售房主要以攫取土地增值收益的价值创造，向更加基于服务的价值创造转换。

浙江工业大学副校长虞晓芬：

开展好房子好小区好社区好城区“四好”建设

虞晓芬指出，“四好”建设在中国式现代化中占有十分重要的地位。今天的住房不只是提供居住功能，还承载着生活功能、社会功能和经济功能，必须将住房发展与公共服务、基层治理、产业就业、信息科技、低碳绿色、未来城市等统筹考虑。中国城镇住房与城市发展取得一定成就，但也存在部分居民的居住空间不能满足体面居住需要，大量住房的质量、功能与服务不能适应现代生活需要，住房配套设施不全等问题。“四好”建设就是要解决这些问题，从群众急难愁盼问题出发到让城市更宜居、更韧性、更智慧，坚持了“人民城市为人民”的重要理念，抓住了住房建设领域的主要矛盾。

虞晓芬进一步提出，“四好”建设应紧抓三大关键环节：第一，规划是龙头，应把人民群众对美好生活的需求作为规划最重要的依据。第二，建设是基础，政府要充分利用现代技术加强监管、严格执法，并加快推动住宅建设向绿色低碳转型。第三，运行与治理是关键，要让好房子、好小区、好社区、好城区成为“常青藤”，让更多的老房子、老旧小区变成好房子、好小区、好社区。