绿城李骏：行业底层逻辑变化，绿城布局全品质发展

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开，绿城中国（03900.HK,简称“绿城”）执行董事、副总裁、首席运营官李骏在会上作了主题演讲，提出了绿城在周期中如何全面发展的思考和探索。

2021年7月至今，房地产行业发生深刻变化：楼市需求端置业情绪低迷，供应明显走弱，库存出清周期延长；土地市场活跃度降低，政府供地放缓，企业拿地意愿降低。各地鼓励政策频出，但市场分化明显，仍面临挑战。

到2022年，地产人发现，高杠杆、高周转时代过去了，行业底层逻辑发生改变。而刚刚度过三年健身期的绿城选择在这一年起跑。

李骏表示，在这一轮行业调整大潮中，绿城深谙，产品力和服务力过硬的企业才能受到认可，通过修炼内功，重视客户品质需求，主动应对，或可率先突围。

在不确定的环境中找到确定的发展模式，是绿城主动应对的路径之一。李骏指出，2021年初，绿城对城市、产品、企业和资源作出“四个分化”的预判，全品质发展因此而来。

据李骏透露，绿城全品质发展的前提是坚持以客户为中心的产品主义。绿城制定“战略2025”蓝图，并打造了神经系统、肌肉系统、骨骼系统、供养系统、循环系统、免疫系统。

李骏认为，这也可以看作是绿城补齐短板的一个过程。“如果把企业比作一个人，一个有机的生命体，就需要各系统协调配合，高效运行，才能全面健康持续发展”。

经过近几年的持续建设，对各大体系的打磨，绿城大运营体系已初步形成，通过不断优化运营管理模式，最直观地体现在项目的运营效率上。2021年，绿城的项目运营周期平均又提速了约6%。

通过更高质量的投资，绿城有效提升资金运转，同时规避风险。2021年，绿城人均销售额也达到了1.05亿元/人；2021年，绿城新增货值3137亿元，当年货值转化率达到21%。

李骏列举了一组数据说明绿城在前述系统下运行的效率：近3年，绿城合同销售额从1564亿元到3509亿元，年均复合增长率超30%。最新的数据显示，绿城已跻身2022年1-6月房企全口径销售第10名。

从股市表现来看，从2020到2021年，绿城股价上涨了31%；2021年，上涨11%。今年年初至今，绿城股价更是一度创下历史新高，期间最高突破17港元/股。

从财务数据来看，归母净利润连续三年同比增长，2021年绿城中国的现金及现金等价物增长了15%，进而推动现金短债比提升至2.1，财务状况安全稳健。可以说，绿城在过去三年干了往常六年干的事，已经将稳健发展的机遇牢牢掌握在了手里。

李骏说，“做三四月的事，八九月自有答案”，绿城在新的环境和形势下，已作了提前布局。房地产已经从“高杠杆、高周转、高收益”转向“低增长、低利润、低容错”的新阶段，房子也正日益回归居住属性，房地产行业必须适应这种转变。