保利发展吴定金：立足真实居住需求，实现确定性发展

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

2022年7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开。本届论坛的主题为“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”。在论坛上，保利发展控股战略研究院院长吴定金发表《坚持“房住不炒”，实现“确定性”发展》为题的演讲。

吴定金表示，当前市场尚未完成筑底，下行风险并未解除，因此稳楼市仍是工作重点。稳经济政策将持续发力，保护市场主体、促进就业，从根本上改善经济发展和收入预期。

根据保利发展控股战略研究院的数据统计，自2021年7月以来，房地产市场已持续下行12个月。而随着各地稳经济、稳楼市政策落地，今年5、6月全国商品房成交环比有所增长，但市场反弹仅局限在一线及强二线的主城区，大部分城市和区域仍处于下降通道，全国商品房销售额同比仍然下跌19%。

“从市场规律来看，市场触底必须满足‘成交同比明显增加、价格环比平稳、库存开始减少’三个条件。当前市场显然未达到触底条件，因此反弹不具备可持续性，市场下行的趋势并未得到扭转。”吴定金说。

保利发展控股战略研究院统计认为，进入7月，市场仍延续下行特征，保利盘均周来访下降至60组左右，相比6月减少20组，再次回到低位水平；主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右。

“下半年影响市场的客观因素包括国际局势不稳定，国内经济受通胀上行、内需和外贸回落；家庭处于缩表周期，信心、预期、收入和需求都需要根本的提振以及房企的销售端和融资端均未改善，流动性压力仍在加大等。”

而对于近期被热议的预售制，吴定金认为预售制对于房地产行业具有重要意义。“房地产是大宗商品，需要通过预售来测试和确定市场需求，做到以销定产，有利于规避因大量房子卖不出去而带来的系统性风险。此外，预售制可以缓解当前房企资金链压力，有利于市场稳定和行业良性循环。”

这种观点的依据是，主流经济体都是采用预售制，而不是“一刀切”地强推现房销售。现在各地政府正加大投入，确保受阻项目顺利竣工交付，同时继续优化预售资金监管，保障购房者利益不受损。

吴定金预计，随着对“保交付、保民生”的投入进一步加大，相信将有利于舆论的正面导向，有利于市场信心的提振和预期的改善并切断风险传导链条，促进行业良性循环，实现平稳健康的可持续发展。

保利发展控股战略研究院认为，从中长期来看，2021年全国商品房销售面积达到17.9亿平方米，销售额18.2 万亿元，达到历史高位。考虑到住房结构的改变，以及商品住房供应和需求的双萎缩，行业生命周期可能正在构筑成熟期的“右肩”，逐步进入减量发展时代。

而此时行业所呈现的趋势是，去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化和竞争格局加剧分化。

由此，这要求企业端要保持适度杠杆，消费端也不能把房子作为金融产品；而随着土地红利不再、利润下行，也必须贯彻制造业思维和精益管理的理念；此外，信用、品牌、专业能力和管理能力将成为房企分化的关键因素。在此基础上，各大房企，尤其是央企要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中。

吴定金分析认为，未来15年，我国经济总量、人均收入、人均GDP、中等收入群体规模、社会零售总额等关键指标均有望实现翻番。长久的财富积累和人民对美好生活的向往，也将释放出巨大而持续的消费需求，为拉长开发业务的需求曲线，以及培养第二增长曲线创造了坚实的基础条件。

“中长期来看，我国宏观基本面持续向好、长期向好的趋势没有改变。房地产行业面临的基本支撑因素没有改变，合理的住房需求将持续释放，市场的平稳健康发展将更加确定。”

对于解题的思路，吴定金提到，“房住不炒”深入人心，市场发生化学反应，市场机会主要围绕真实的“居住”需求展开。具体来看，确定性城市、确定性区域，合理住房需求，以及居住产生的配套与服务需求等，均会产生新的机会。

由此，应在“房住不炒”的新视角下，可以“从不确定性中找到确定性”，即回归本源，围绕“居住”需求找寻商机。十四年前的博鳌论坛，保利发展率先提出“不确定时期的确定性发展”。站在十四年后的今天，我们坚持“房住不炒”，立足真实居住需求的“确定性机会”，就一定能实现“确定性”的发展。

在住房领域，保利发展控股战略研究院提到应关注几类需求，包括刚性需求、改善需求、多元化需求和租赁需求。其中，多元化需求是指年轻人独立居住需求、适老化住房需求增加的趋势；租赁需求则是由于大中城市实际管理人口超预期，租房需求旺盛所带来的机会。

在相关产业领域，也有大量未被满足的需求正待挖掘。例如，已经基本打通盈利模式的保障性租赁住房，它可以通过前端让渡地价、后端纳入公募REITs退出提供高性价比的租住产品；此外，区位优越、产品和服务出色的写字楼和酒店盈利模式同样可以复制。

而产业链上，由于不动产天然具有平台链接属性和消费场景优势，因此围绕居住相关需求推动“美好生活”落地，也是房地产企业产业链延伸的确定性方向，如物业管理、资产管理和养老服务等。