恒隆地产(00101.HK)：商业资产优质 受益消费复苏

2022 年公司派息稳定,抗周期能力强:2022A 公司实现营业收入103.47 亿港元,同比增长0.25%;其中内地收入为67.52 亿港元,同比下降3%;香港地区收入为32.79 亿港元,同比下降3%;营业溢利为72.53 亿港元,同比下降1.6%;归母净利润为38.36 亿港元,同比下降0.8%;核心净利润为41.99亿港元,同比下降3.8%;2022 全年每股派息为0.78 港元,同比持平,派息额占核心净利润比例为84%,公司业绩符合预期。

受人民币贬值及疫情影响,2022 年公司物业租赁收入下滑:2022A,公司内地物业租赁实现67.52 亿元人民币收入,其中商场收入为46.07 亿元人民币,同比下降1%;办公楼收入为11.1 亿元人民币,同比增长11%;酒店收入为0.73 亿元人民币,同比下降22%;香港方面,零售组合收入为19.31 亿港元;办公楼收入为10.96 亿港元;住宅及服务式寓所为2.52 亿港元;租金下调导致零售物业组合收入下跌3%;办公楼空置率提升和租金下调导致办公楼收入下跌5%。

财务状况保持稳健:2022A,公司的净负债率为28.1%,较2021 年末增长3.7个百分点;平均借贷利率为3.5%,较2021 年末下降0.2 个百分点;利息保障倍数达到5 倍,在手现金为52.29 亿港元,有息负债总额为455.24 亿港元,其中1 年内到期的债务占比为10%,中长期债务为主要构成部分;按币种划分,港币债务占72%,人民币债务占28%。

我们的观点:2022 年公司香港和内地投资物业均受疫情影响,但整体出租率稳定,物业租赁业务展现出较强的收入韧性。我们认为2023 年公司内地优质商业资产将受益于消费复苏,出租率和销售额有望提升,驱动内地分部租金收入增长。此外,随着内地与香港重新通关,香港的客流量预期迎来增长,公司香港分部业绩也有望回升。

风险提示:宏观经济增长放缓;流动性收紧;人民币贬值;出租率不及预期;购物中心零售额不及预期。