拟发94亿元公司债，59亿元北京夺地：越秀地产凭啥这么刚！

 左手拿地、右手融资，刚刚进入2月份，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”，00123.HK）就展现出了颇为进取的发展姿态。

  2月10日，越秀地产在公告中表示旗下子公司已申请发行最高94亿元的公司债券，用于偿还到期及回售公司债券等。公告的前两天，这家来自南方的地方国企刚刚以约59亿元的总价竞得北京的两宗宅地，一鸣惊人。

  2022年，越秀地产的销售额同比增长8.6%至1250亿元，是行业TOP30中唯一实现销售额正增长的房企，销售排名大幅提升了21位。过去一年，该公司积极扩张，全年新增土地货值行业排名第6，有机构形容其是仍有拿地能力的主流房企中拿地力度最大的公司。

  2023年，越秀地产仍然有着弯道超车的期许，管理层对投资者透露，预计今年的销售额仍可实现同比增长。至于具体的增长目标和投资铺排，2月14日，该公司没有回应，只表示目前正处于静默期，相关信息以公告为准。

  开年即快跑  融资拿地两不误

  上海证券交易所的信息显示，越秀地产旗下广州市城市建设开发有限公司发行公司债的申请，在2022年10月便获受理，目前已注册生效。这只公司债的拟发行金额为94亿元，扣除发行费用后，该公司拟将其中75亿元用于偿还到期及回售公司债券，19亿元拟用于偿还其他有息债务。计划偿还的公司债有5只，到期/回售日期在2023年3月至2024年9月。

  据统计，2022年，越秀地产累计完成5期、合计98.4亿元的境内公司债券发行，发行利率录得新低，处于行业较优水平。综合来看，3+2年期加权平均利率2.85%、5+2年期加权平均利率3.33%。据中国房地产报记者了解，对于2023年的公司债，越秀地产亦计划分批发行，目前正在筹备中。

  除了公司债，越秀地产今年还发行了一笔创新融资产品。1月9日，该公司通过境外SPV公司，在澳门金交所成功发行20亿元自贸区离岸人民币债券，期限3年，票面利率仅为4%。据介绍，这次发行是上海自贸区历史上第一笔香港上市公司发行、第一笔境外担保结构发行、2022年以来第一笔地产上市公司发行及广州市第一笔发行，机构投资者较为踊跃，最终发行利率较初始价格指引收窄20个基点。

  融资渠道的畅通为越秀地产的项目拓展增添了不少底气。

  2月8日，在北京的第五批集中供地中，越秀地产斥资约59.1亿元拿下了石景山苹果园地块和昌平回龙观信息园二期地块。这是2021年5月以来，越秀地产在北京土地市场的第二次出手，该公司将此视为重仓、深耕北京的重大动作。

  在突入北京前，越秀地产已经在华东区域落下了一子。1月28日，该公司以约4亿元的价格收购杭州北煦置业有限公司38.78%股权及对应债权，由此获得杭州地铁3号线星桥车辆段上盖物业综合体项目。这是越秀地产在华东的第二个TOD项目，包含计容建筑面积约32万平方米的两个地块。

  去年买地金额创新高

  刚开年就采取积极主动的经营策略，很大程度上是因为过去一年越秀地产过的比不少同行轻松。根据中指研究院的报告，2022年，不同房企类型销售均不同程度承压，百强房企销售总额为75968.5亿元，同比下降41.3%，销售额超千亿元的房企20家，较2021年同期减少21家。作为千亿房企之一，越秀地产8.6%的销售额增速在TOP30的规模房企中名列第一。今年1月份，该公司的销售端依然表现突出，录得88.84亿元的合同销售金额，同比上升约76.3%。

  中信建投认为越秀地产在2022年实现了行业下行期的弯道超车。而超车的实现，则是基于其过往数年保持较高的拿地强度和聚焦高能级城市的投拓策略。

  2022年，由于市场持续下行，大部分房企都收缩了土地投资，但越秀地产的拿地金额却超了预算。2022年初，该公司预计全年的土地款支出及拍地保证金约为457亿元，以全年销售目标1235亿元来估算，拿地金额占了销售金额的约37%，属行业较高水平。而根据越秀集团2023年总经理工作报告中披露的数据，越秀地产在2022年共获取34个项目，完成权益投资544亿元，撬动货值1562亿元，且投资进一步聚焦核心区域和高能级城市，在6个“双限”城市投资占比近60%。从购地金额来看，越秀地产过去3年都保持了较高强度，2020年、2021年的支出分别为410亿元、445亿元，2022年则是历史新高。

  布局方面，截至2022年6月底，该公司约2860万平方米的总土地储备分布在全国30个城市，一二线城市的土储占比已达93%。而2022年全年，广州依然是其投资力度最大的城市，杭州、上海则排到了第二、第三的位置。

  聚焦核心城市的策略对保持销售的稳定发挥了重要作用。中指研究院发现，2022年，规模房企重仓一二线城市，50家代表企业的一二线城市业绩贡献合计占比为81.3%，较2021年上升了3.4个百分点，其中，一线城市销售额占比同比增加6.9个百分点至26.3%，市场需求支撑度较强。越秀地产认为，此次加仓北京，便是做实了对四大一线城市的布局。

  截至目前，越秀地产尚未披露2023年的具体经营指标，但大致发展计划已确定，排在首要位置的便是“精准投资积极应对市场变化”。参考过去几年的经验，这将是该公司今年实现销售额增长的重要保障。