商业地产进入“剩者为王”时代 新资本会进入吗？

图片来源/摄图网授权

■中国经济时报记者 周雪松

病毒退退退，人潮涌涌涌。

自疫情政策调整以来，特别是元旦、春节期间，消费场所处处人潮涌动。中国经济时报·中时财经记者探访多个商场也发现，昔日的烟火气又回来了，有些店铺还需要排队。

跨入2023年，商家普遍信心满满，准备大展宏图。商业地产的“排头兵”大连万达集团也将在今年再次冲刺上市。

想逛就逛，想吃就吃，想玩就玩。经历疫情大考之后，一些地方出现报复性消费。不过专家告诉记者，目前消费分化明显：偏年轻的人，悦己主义者敢消费；有中年危机感的人消费更加理性，倾向于储蓄。

消费复苏虽然呈现积极向上的态势，但需求不足的矛盾仍需要解决。这也是商业地产开发商们需要关注的问题。或许，商业地产和住宅一样，未来几年会迎来大洗牌。谁能笑到最后？

01

“第四支箭”开始落地显效

兔年开局，各地客流大增，消费复苏的迹象明显。被疫情困了三年，消费者终于获得了“消费自由”，“阳康”出街，也带动了一波消费热潮。餐饮堂食热一浪接着一浪，各大购物中心人潮回归，给商业地产带来了新的商机。

与此同时，有关部门对房地产等困难行业、企业不断加大政策支持力度。2022年“三箭齐发”满足房企合理融资需求，并恢复了上市房企和涉房上市公司再融资。

据不完全统计，仅信贷支持方面，优质房企至少获得了近5万亿元信贷资金支持，这可不是一笔小数目。在多项利好政策刺激下，地产板块掀起过多次涨停潮。

近来包括华夏幸福、世茂股份等“出险”房企在内的多家房企都启动了再融资。从最近金茂、越秀和万达等发行境外债券来看，支持房企融资的“第四支箭”政策，已落地并开始显效。

最新消息称，万达再赴香港上市取得了进展。“万达商管上市的工作一直在推进中，我们一直期待着。”万达有关负责人近日对中国经济时报·中时财经记者表示。

在2月6日举行的万达商管美元债发行路演会上，万达商管管理层称，“预计将在2023年二季度完成香港IPO上市。”

有业内人士在接受中国经济时报·中时财经记者采访时分析，如果万达商管顺利上市，市值可能达到2000亿元甚至3000亿元以上，王健林的身价可能会水涨船高。

随着万达再次冲刺上市，凭借商业地产起家的王健林最近又走进了大众视线。兔年春节，万达广场7天入账126亿元，老王赚得盆满钵满。

老王还向外撒了不少钱。除了成为世界杯最大赞助商之外，他还当起了“白武士”。2022年万达先后接管鑫苑、建业集团等商业项目，还接手合肥烂尾项目万泓中心和5家奥克斯广场。

最新的胡润百富榜显示，2022年王健林家族凭借1000亿元的身家排名第32位，位列内地房地产富豪榜之首。

万达商管数据显示，2022年，万达商管总收入553.1亿元，完成其年计划的99.6%，同比增长7.4%，其中租金收入508.5亿元；商铺出租率98.7%，租金收缴率100%。

2022年全年，万达商管开业万达广场项目55个，完成年计划的100%；累计开业项目473个，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积同比增长11%至4445万平方米。在疫情反复的2022年，这份成绩单来之不易。

北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清在接受中国经济时报·中时财经记者采访时认为，房企融资链条有望进一步畅通，新的资本将进入房地产市场。

02

境外债发行再度迎来曙光

和“前三支箭”信贷、债券、股权融资不同，第四支箭“剑锋”向外，瞄准优质房企临期的境外债。

根据中指研究院监测，最近，境外债在连续5个月断发后，再度迎来曙光。1月份，越秀、金茂率先在澳门金交所成功发行债券。

据媒体报道，万达商管近日也发行一笔3年期以美元计价的高级无抵押债券，发行规模为3亿美元，息票率为11.00%，收益率为12.375%，资金用于为现有债务再融资，交割日为2月13日。这是万达一个月内两次发行类似美元债。

从利率来看，万达这次发债成本较高。对此，万达相关负责人对中国经济时报·中时财经记者回应称，能成功发行美元债是一个积极信号。

多位业内人士在接受中国经济时报·中时财经记者采访时认为，在房地产圈，万达现在的资金链状况算是比较好的。但同时，万达最近借的美元债券利率过高。

1月13日，万达集团旗下的万达地产发行了4亿美元的2年期美元债券，年利率也是11%，收益率在12.375%。另外，早前消息显示，万达集团正在以境内资产作为支持，与中国工商银行洽谈一笔境外贷款融资事宜，用以偿还3.5亿美元到期的美元债，不过相关细节可能仍会变动。

一位券商界人士告诉记者，目前来看，根据中债中资美元债到期收益率曲线（BB+）数据，3年期收益率为7%点多，远低于万达12%左右的利率。这可能跟房地产行业不太好、美联储加息以及由此带来的境外美元债融资成本比较高有关。

其实，万达境外美元债并不是最高的。2018年12月，当代置业曾发行一笔1.5亿美元的优先票据，利率高达15.5%，该利率创下国内发债利率之最。

中证鹏元国际评级企业评级董事郭莹在接受中国经济时报·中时财经记者采访时表示，2020年海外地产高收益债发行票面利率在6%-8%之间。自2021年下半年以来，整个地产行业经历了违约潮。此外，2022年随着美联储大幅加息，高收益债的融资成本自去年年初以来都在上升。

联合资信的数据披露，2022年中资美元债市场新发债券908只，发行规模达1024.65亿美元，同比暴跌44.8%，并创2017年以来的纪录新低。

郭莹认为，万达海外债的成功发行，标志着海外地产债市场的重启。万达计划在2月份第二次发行约5亿美元债，并获得超额认购。这反映了市场对中国高息债市场的兴趣在迅速恢复。

03

谁能笑到最后？

现在，房地产的游戏规则已经变了。过去上市房企一手通过资本市场融资，一手通过房地产市场囤地囤房，这种赚钱方式已进行不下去了。

在商业地产乃至整个大商业领域，宝龙、国美、苏宁们已经陷入困局，行业进入“剩”者为王的时代。

从土地市场来看，房企拿地锐减，有的甚至有钱也不拿地、少拿地，主要担忧房子盖出来难卖出去。

其实，王健林早就预料到了有这一天。“房地产迟早有萎缩的一天，看全世界房地产的历史，都是发展了四五十年就开始萎缩。香港过去1000多家房地产公司，现在只有10家左右，每年开发量很少。为什么？这个市场还有，但市场规模急剧萎缩。”

早在2013年，王健林就表示，中国房地产市场还有15年左右的日子比较好过。专家也认为，当城市化率达到70%，就意味着房地产扩张基本结束了。

如今，商业地产也面临着同样的情形。SOHO中国董事长潘石屹五年前分析指出，近年来，中国商业地产已现过剩。他曾考察过五六个城市，发现那些地方的商场严重过剩，很多不赚钱的商铺都被退租和腾空了。

中金公司在2022年的一份研报中发出风险提示，“购物中心保持较快开业导致前端经营指标恶化。测算未来2-3年，全国购物中心合理增量年均可能不足400座。第三方数据显示，2022年全国计划开业商场数量仍在600-700座以上。”

根据中金研报，我国有超过8000家购物中心，已覆盖近三分之二的人口。未来10年我国购物中心仍有超过3000座的合理增量空间，2030年合理存量可超1.1万座。

然而，目前还没有购物中心覆盖的区域，未来发展购物中心的潜力仍十分有限，未来10年超过90%的增量仍将集中于已有购物中心覆盖的区域，并由人口流入和商业网络的进一步增密来支持。

上述研报指出，未来2-3年可能处于居民消费需求筑底修复，同时购物中心供给较多的阶段，购物中心处于边际上产品供过于求的状态，零售额同店增长可能处于降速周期，同业竞争压力加大。

这也不难理解，为何近年来王健林带领万达坚持去地产化、走轻资产路线的原因。万达在老王的带领下，近年来演绎了赴港上市、退市、进军A股，再次赴港上市等资本大戏。

有人说，老王是在下一盘大棋。

“10多年来，我一直认为万达是一家好企业。”戴德梁行北京公司副总经理胡峰对中国经济时报·中时财经记者表示。

有业内人士对记者表示，“万达作为一家民营商业地产公司，在国内的同类企业中，从操盘、商业模式等来看，应该都属于一流。”

对于王健林来说，如果能够融到足够的资金，会继续保持行业领先优势。

在业内人士看来，商业地产和住宅一样，未来几年也会迎来一次大洗牌，就看谁能笑到最后。