湖南首部房地产估价行业参考标准出炉

2月16日，在湖南省房地产业协会第六届第一次会员代表大会上，由湖南省房地产业协会秘书处牵头组织房地产评估分会专家委员编写的《湖南省建筑物建设成本参考指标研究成果》（以下简称《研究成果》）正式发布，这是第一部湖南省行业组织出台的房地产估价行业标准。《研究成果》明确了不同用途、不同等级建筑物建设成本，数据覆盖全省14个市州，信息全面，具有重要的行业指导意义和历史意义。

根据《研究成果》，34层(含)以上、地面高度100-150米的一等钢混结构住宅，参考建设成本为2300-2500元/m²。其结构特征为桩基础、筏形基础、箱形基础，现浇柱或钢柱，现浇梁或钢梁，现浇楼板、屋面， 填充墙或剪力墙； 装修标准为外墙涂料、局部幕墙，内墙水泥砂 浆或混合砂浆抹面，楼地面水泥砂浆或混合砂浆找平，入户防盗门，铝合金窗，顶棚水泥砂浆或混合砂浆抹面、刷白；设施设备为水、电、卫、消防、电梯、燃气、 监控系统、门禁系统、通信网络及避难等设施设备齐全。

7层(含)以下的一等砖混结构住宅，参考建设成本为1300-1400元/m²。其结构特征为部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。条形基础、无筋扩展基础、扩展基础， 现浇构造柱、圈梁，钢筋混凝土楼板或空心楼 板，钢筋混凝土屋面或空心板屋面，24砖墙等。

湖南省房地产业协会秘书处介绍，应用该《研究成果》时，可对照建筑标准进行调整。公式如下: 地上建筑物建设成本=标准建筑物建设成本×结构因素调整系数×装修因素调 整系数×设备因素调整系数；或：地上建筑物建设成本=标准建筑物建设成本±结构因素调整值±装修因素调整值±设备因素调整值。

《研究成果》显示，与住宅类不同，商业、办公、科教文卫类建筑物标准建设成本要高出不少，比如，地面高度100-200米，3.3米标准层高，结构特征为桩基础、筏形基础、箱形基础，现浇柱或钢柱，现浇梁或钢梁，现浇楼板、屋面，剪力墙或填充墙的一等钢混结构参考建设成本为3500-4000元/m²。

而生产、仓储类的一等钢结构建筑物参考建设成本为1700-1900元/m²。形象特征为重工业企业生产用房等，主要作为机械制造、冶炼、大型金工、装配等生产车间；房屋特点：一般采用门式刚架，单跨度小于等于9米，檐口高度10-12米。具备架设起重量20-30 吨行车吊条件。

据了解，《研究成果》中建筑物建设成本是指某类建筑物在对应建筑标准说明前提下的社会平均成本。从价格构成角度而言，该《研究成果》中的建筑物建设成本不包括前期费用、基础设施建设费、公共服务设施建设费、其他工程费及开发期间税费，仅对应其中的建筑安装工程费；从价格市场表现形式而言，该《研究成果》中的建筑物建设成本指建设工程承包人根据发包人的要求，以房屋建筑安装工程施工总承包方式，开发建设完成全新状态的建筑物后，发包人应支付的全部费用，即人工费、材料费、施工机 械使用费、规费、企业管理费、利润及税金等。

湖南省房地产业协会秘书处表示，《研究成果》供各估价机构参照使用。因各地区经济发展水平、市场供需情况、市场发育程度以及税费政策等存在差异，估价机构在应用本研究成果时，可结合“利用系数表”确定建筑物建设成本。