为什么房地产会出现泡沫？泡沫破灭会带来什么结果？

房价这么高，为什么不能来一次大跌？我相信这是现在很多人的重大疑惑，为了解答大家的困惑，今天我将以初中生都能看懂的语言讲清楚楼市泡沫的前因后果，看完保证大家茅塞顿开，对房地产行业的前世、今生、来世都有基本的认知。

为了方便大家理解，本文分为两个部分：
一、为什么房地产会出现泡沫？

二、泡沫破灭会带来什么结果？

01为什么会出现泡沫

大家都知道，中国原本没有商品房制度，在80年代之前，中国所有的居民用房都由国家统一分配，没有买卖，自然就没有价格一说。

可是随着改革开放的全面推广，地方政府发现了一个关键问题，那就是缺钱！为了解决钱的问题，深圳特区派出了调研小组去香港“取经”学习。

面对大陆调研团的提问，霍英东感到十分困惑，他忍不住反问了一句：“你们有土地，怎么会没有钱？钱可以从土地中来啊！”

一语惊醒梦中人，从那时候开始，中国的房地产市场正式走上了狂飙之路。

本来吧，正常的房产交易并不会出现泡沫，你有多少钱就买多大的房子，商品房制度刚刚推行的时候，房价温和可控，房子和猪肉白菜一样，只是一个普通的商品。

但是，随着改革开放的深入进行，中国社会先富起来了一部分人，这些人手上有了一笔闲钱，他们看到房价一直都处于稳定上涨的趋势，就开始动了歪心思，他们买房不是为了居住或者出租，而是为了在房价上涨之后卖出赚取差价，这样就造成了一种虚假的市场需求。

我举一个简单的例子，以前有10个人买房是真的想住，房子是5000块钱一平，后来有20个人买房想住，房子是10000块钱一平，这种价格变化符合正常的市场逻辑。

可是随着炒房者的介入，情况就发生了变化，现在还是10个人真的想买房住，房价是5000块一平，但是同时有10个买房者想倒卖房子赚差价，于是市场需求增加，房价变成了10000块一平。

敏锐的朋友应该发现了，这个时候真正需要买房住的其实只有10个人，房价5000才是合理的价位，但由于10个炒房者的加入，导致市场出现了“虚假需求”，所以房价上涨到了10000元，这多出来的5000元其实就是我们常说的楼市泡沫。

泡沫之所以会产生，归根到底是因为市场无法准确判断到底哪些人是刚需，哪些人是为了倒卖房产，看到买房的人如此之多，房地产商只能不断地增加房屋供给，政府部门为了满足居民的购房需求，也只能不断地拍卖土地。

可是房地产这个行业大家也清楚，它不像口罩行业，你今天下订单，明天就能给你成品，从土地拍卖到盖起楼房，需要一个非常长的周期，这就导致房子的供应速度一直跟不上市场的需求，长期处于供不应求的局面，所以才会出现开盘秒光、茶水费这种奇葩的现象。

当房价在需求的推动下不断上涨的时候，就会让更多的人产生“再不买房就晚了！”的心理，他们一拥而上，共同推高房价，让楼市出现了繁荣期。

可即便走到这一步，其实房价的泡沫还在可控的范围里。

因为老百姓的口袋是有限的，房价太高，涨到大家买不起，需求减少，房价自然会慢慢回落到合理的区间里。

但是我们忘记了另一个神秘的力量，那就是银行。

当买房者和开发商没钱的时候，他们就不约而同的去找银行借钱，银行为什么愿意借钱呢？因为贷款出去赚取利息，这就是银行最主要的收入渠道，像房贷这种未来30年稳定给银行赚利息的贷款，就是银行最优质的客户。

本来买房者口袋只有30万，买不起房子，结果在银行的操作下，30万可以撬动价值100万，甚至是150万的房子，这就是我们常说的加杠杆。

杠杆加得越高，就意味着泡沫吹得越大。

可就算到了这一步，也没有到难以解决的地步。

因为银行在贷款的时候会查征信，经济能力不够的人无法加入到买房大军中去。

但随着时间的推移，另一个隐藏的问题又开始浮现，那就是通货膨胀。

买房者和开发商缺钱的时候会去找银行借钱，可商业银行的钱也不是无限的啊，当银行储备资金不够的时候，他们就会去找央妈，央妈一看市场如此火热，带动GDP是好事，大手一挥就开动了发动机。

当海量的货币从金融系统流入到市场，就会出现货币贬值，原来的100元在10年后购买力可能只值50元，而房地产行业，作为货币的主要流向地，房价也会出现通货膨胀，在这样的情况下，房价就会出现倍增的局面。

走到了这一步，一个巨大的泡沫就已经形成。

90年代日本东京的房价，能买下整个美国。

其泡沫形成的过程，本质上也是如此。

02泡沫破灭的结果

当泡沫已经形成，一些现实问题就会出现，比如说：

1.消费力下降。

大家的钱都投入到了楼市里，没有过多的金钱去旅游、下馆子、买衣服，这就会导致相关行业需求不振，利润降低，从而出现裁员，人们失业之后更加没有钱消费，就会进一步减少自己的消费，从而出现恶性循环。

而且这还没有结束，当大家的存款降低到一定程度，就无法承担起每月的房贷，这时候就会出现断供，大面积的断供出现，就会导致银行收不回放出去的钱，大量的坏账出现，最终产生系统性金融危机。

2.实体萎缩。

办工厂，开小店辛辛苦苦一整年，利润才10%，结果买一套房子，一年轻轻松松财富涨了15%，换成你是老板，你闭着眼睛都知道怎么选择。

当老板纷纷关闭自己的工厂的时候，又会出现前面提到的失业、消费不振，从而进一步强化那种恶性循环。

走到这一步的时候，大家都知道这样下去不行，一定要做出改变，那面对泡沫，我们又能怎么解决呢？

从世界各国的经验来看，大概有两条出路。

第一条是日本经验。

政府一声令下，只要是贷款买房的企业，银行一毛钱都不准批，效果十分明显，日本房地产价格在到达最高点之后，泡沫光速幻灭，房价极速下滑。

随着房价的崩盘，当初价值1亿日元的房子，只剩残值几百万日元，国民财富严重缩水，经济失去活力，失去了20年发展时机。

第二条是美国经验。

随着房价到顶，部分炒房者开始抛售房产，市场需求急速减少，房价开始下降，其他炒房者一看房价下跌，赶紧抛售手里的房产，房价开始腰斩，GDP萎靡不振。

这时候房地产开发商还不起银行的钱。

失业的买房者也还不起银行的钱。

银行出现大量坏账，经济危机出现。

距离我们最近的那次就是2007年的美国次贷危机。

很显然，这两条路哪一条都不是好的结局，所以当前我们想选一条没人走过的路，那就是挤出泡沫，消化现有房产。

第一步，给银行贷款加上紧箍咒，坚决不准贷款给炒房者。

第二步，国有企业接手问题房企，不准房地产开发商大规模嗝屁，出台限跌令，不准房价腰斩。

第三步，通过降低利率，降低首付比例，取消限购，延长贷款年限等政策鼓励刚需买房，消化掉市场上的房子。

当炒房者逐渐离场，市场上基本都是刚需的时候，房地产市场就会回归到正常水平，随着时间的推移，泡沫也消化到了可以接受的地步，这就是我们追求的软着陆。

这条道路世界上并没有先例，能不能成功全世界都盯着这里，也许很多人觉得很难实现，但这么多年，我们做成的那些事全都没有先例，比如让10亿人完成工业化，让8亿人摆脱贫困，这些事在西方眼里都是不可能完成的奇迹，正因为有这些案例在前，我才相信我们有走出不同道路的可能性。