格局重塑，房地产的下一个春天

（2023年2月19日）2023年对于房地产行业来说注定是不平凡的一年。

观点指数发布的“2023年1月房地产企业销售表现”研究成果显示，1月份前100房企实现权益总销售金额2790亿元，同比下降35.8%。尽管由于春节假期等因素影响，行业整体销售呈现下降，但亦有不少房企1月销售实现增长，包括华润置地、招商蛇口(14.500, 0.05, 0.35%)、建业地产等。

穆迪预计，2023年全国房地产合约销售额的降幅将会缩窄。言下之意，2023年商品房销售规模还会相较往年进一步收缩。

对于当下的房企来说，有两件事是非常重要的，一方面，在销售下行的环境下保持资金流动性充裕，以保障业务的健康持续发展；另一方面，寻找新的增长点，以平衡开发业务减少带来的冲击。

今年1月广东召开的高质量发展大会上，一些房地产企业代表透露了在寻找新增长点这一问题上的想法。

碧桂园与华润置地都提到了“转型”这一问题，碧桂园表示将基于自身产业链谋划高科技转型升级，或将聚焦于科技建造；华润置地则表示将坚持转型创新，探索城市更新、城市建设运营等行业新赛道。

这意味着碧桂园将目光瞄准了房开的上下游产业链；华润置地则将基于企业基因继续开辟新的赛道。

此外，代建业务也成为了房企争先布局的业务之一。据了解，绿城管理、金地管理等“先行者”都对代建蓝海抱有不小的期待；光大安石亦凭借资产管理的经验开拓了代建代管领域的业务。

总体来说，房地产行业正处于调整和转折的关键时期，当前的困难需要积极解决，过程中的机遇需要主动把握，方可在冬去春来之时恢复生机。

3月22日，观点机构将继续举办“2023观点年度论坛”，聚焦探讨中国房地产及新经济相关产业链的长青发展、应对变化以及对接资本的经验和趋势。

涉及的相关话题包括：

宏观展望：地产发展过渡期的业务逻辑重塑

政策解读：行业维稳与经济复苏的平衡取舍

行业洞察：存量市场中的地产角色转换

多元业态：政策曙光，急转向下的复苏与发展

资本金融：筑底回升，拓宽新环境下的融资渠道

土地市场：供地新常态下的选择与耕耘

产品打造：需求洞察与交付保障，好产品的价值

ESG发展：底层投资逻辑，聚焦综合实力挖掘

更 多：绿色地产、数字化生命力……

届时现场将汇聚房地产、商业、产业以及科技、消费等领域的龙头企业及创新先行者等，并有权威投资机构及金融投行的领袖与高层、专家学者现场参与，共话复苏的未来。

同时观点指数研究院将通过长期对行业与企业进行跟踪研究与数据分析，综合各项指标，盘点在行业内具备表现卓越的房地产企业，并在3月22日举行的观点年度论坛现场，重磅发布“卓越指数 · 2023房地产年度卓越表现”研究成果。

　　经历了持续低迷，部分城市房地产市场在今年年初呈现成交量增、价格企稳的回暖迹象。如何看待一些城市房地产市场的复苏？房地产市场调控政策还可从哪些方面进一步优化？

　　部分城市市场回暖

　　国家统计局城市司首席统计师绳国庆介绍，1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓；一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。

　　上海房地产科学研究院院长严荣表示，当前房地产市场运行状况有所改善，具体表现为市场信心总体在增强，房地产开发投资额和商品房销售面积的降幅逐步收窄，部分城市住房租赁市场和二手房市场成交量有所增加。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前二手房市场处于修复阶段，表现在交易量出现恢复性增长。贝壳研究院数据显示，2月前两周重点监测的50城二手房日均成交量较1月份同期水平提高约90%，节后两周的成交水平超过去年同期约40%。

　　国海证券政策和地产首席分析师夏磊认为，二手房市场回暖相对明显，分城市看，一线城市春节后成交量增多，同比看，广深企稳速度较快；北京成交量也较为活跃；部分二线城市市场修复较为明显，如南京二手房市场明显回暖，天津、石家庄等城市也在恢复；三四线城市呈现结构性恢复的特点，企稳回升集中在部分三四线城市。

　　专家表示，部分城市房地产市场回暖，表明“保交楼”支持政策、金融支持房地产行业平稳健康发展政策及各地因城施策调整优化调控政策都在显现效果。供给端，“三箭齐发”支持房企融资后，一些企业资金链吃紧状况正慢慢改善；需求端，各地积极支持刚需和改善性住房需求，通过优化限购、限贷等限制性措施，出台购房补贴、降首付、降购房贷款利率等举措，对促进住房合理消费起到积极作用。

　　市场分化将加剧

　　当前，房地产市场政策暖风频吹，一二线城市成交量出现回升态势。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民认为，就此判断楼市总体明显企稳还言之尚早。严荣也认为，部分城市增加的成交量中有一定比例是前期累积需求的释放，部分有改善需求的购房者还在期待更有力的政策支持。

　　对于今年全年房地产市场走势，许小乐认为，当前我国经济和居民收入正在逐步修复。在前期政策支持下，预计市场能够在去年基础上温和复苏，缓解库存压力，价格总体能够保持平稳。

　　严荣认为，今年房地产市场总体有望呈现稳步复苏态势，但市场分化将加剧。全国房地产开发投资和商品房销售面积有望实现正增长，为宏观经济增长提供更加坚实支撑。但是，不同城市表现或将有差异。北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市复苏程度将更为明显，大多数中小城市楼市还将面临一定下行压力。

　　从成交看，长三角、珠三角、成渝区域内重点城市修复较好。一方面，防疫政策调整后，人们出行更方便，早期观望情绪减弱；同时，限制性调控政策优化、房贷利率降低，有助于降低购房成本、促进住房需求释放。整体看，这类利好更容易在经济、人口、产业等基本面较好的区域释放出来。

　　严荣认为，当前市场风险总体可控，但仍需高度重视个别城市或部分市场主体的风险隐患。尤其需要警惕，个别企业再度出现资金链断裂、延迟交付的状况，从而影响社会对房地产市场复苏的信心。同时，更多城市步入存量房时代，随着全国住房总量不断增长，人均住房建筑面积显著增加，越来越多的城市二手房交易成交占比将稳步上升。

　　仍需进一步增信心

　　为更好发挥房地产稳定宏观经济的作用，还应持续优化房地产调控举措，积极促进房地产市场企稳回升，确保房地产市场平稳发展。具体看，还要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持落实生育政策和人才政策。特别是加大对改善性住房需求的支持力度，更好发挥金融对房地产支持作用，进一步降低刚需和改善性购房需求的购房成本等。

　　严荣建议，促进房地产市场企稳回升，要注重稳预期、增信心。一方面，要充分发挥有为政府和有效市场作用，尽早实现房地产开发投资增速由负转正，为增强市场预期夯实基础。另一方面，要更加注重精准施策，特别是聚焦释放刚性和改善性住房需求，打通影响需求释放的政策堵点，推出效果更好的政策举措。

　　夏磊认为，对于一线城市而言，限购和限贷政策是影响购房需求的主要因素。首套房认定标准、普宅非普宅的界定标准是否会调整广受关注。二线城市方面，首付比例、首套房认定标准，根据市场形势变化，应该还有调整空间。三四线城市方面，限购限贷等调控政策已比较宽松，收购商品房作为保障性租赁住房或是新的需求提振点。

　　许小乐建议，政策仍然要进一步促进市场信心恢复。一是保持已出台政策的稳定性，确保市场预期平稳修复。二是加大对改善性住房消费的支持力度。当前包括一线城市在内的重点城市限购、首套房认定等方面仍有优化空间。