“2023年,再也不能把赚不到钱归结到疫情了。” 这看起来像一句玩笑话,却也道出了2023和过去三年的一个最大不同。伴随中国疫情政策调整,国家“全面搞经济”,中央层面频繁释放积极信号,是时候抽离悲观情绪,是时候改变思路审视未来。 尤其是被视作近年“最大悲观之一”的房地产,更需要振作起来看到新机会。就像郁亮说的“悲观是一种情绪,而乐观却是一种思路。” 风财讯年终策划系列之《2023不动产关键词》,拟汇聚不动产多个领域具有发言权的声音,来给2023年相应领域做预判,希望触发您的新思路、新视角。 维稳 宏观经济关键词 中国GDP增速4%-6% 多家研究机构:目前世界银行、国际货币基金组织(IMF)等国际组织和高盛、瑞银、野村等多家国际机构对2023年中国经济增速的预期集中在4%-5%之间,国内机构的预测则多集中在5%-6%之间。 除防疫形势外,房地产能否企稳、外需放缓程度、政策对冲力度,都将影响2023年中国经济恢复。 翻篇 地产政策关键词 保稳防险,过时政策逐渐取消 中央经济工作会议:释放房地产政策“保稳”“保住”“防险”的三大基调。 什么是房地产新的发展模式? 房改课题组组长、中房集团原董事长、汇力基金董事长孟晓苏认为,房地产新发展模式就是“双轨制 租购并举”。 具体而言是向两个方面发展,一是坚定地“完善住房市场体系和住房保障体系”,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障;一方面鼓励租购并举,解决好新市民和青年人等住房问题,比如允许保障性租赁房以租代购、补交资金后可入市。 一些已经明显不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策应该会逐渐去除。 也由此刘晓博等业内人士预测大部分二线城市将取消限购、限售;一线城市限制政策将出现实质性松动。 微降2023新房关键词 存量供应为主、房价先降后稳 贝壳研究院:2023年一手房价格预计先降后稳。 由于项目滞销、土拍热度不高等因素,各地对新房项目备案价下调幅度的容忍度提高。 2023年需求面尚未完全企稳之前,企业依然有以价换量的动力,新房供应价格有进一步下行空间。 2023年供应主基调是盘活存量、去库存。 拿地减少,2023年会新房供应紧缺的局面?不会。 市场仍有大量存货。截至2022年10月,狭义库存累计同比上升约17%。一二线城市平均出清周期升至16个月,三四线城市平均出清周期超过20个月。 让步 2023二手房关键词 供应增长,议价空间先升后落 贝壳研究院:二手房供应量稳定增长。 贝壳研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14%,2021年末较2020年末上升13%,二手房库存供应量变化基本稳定。 因为价格下跌下消费者预期不强,购房意愿减弱,以换房为主导的市场,不买也就意味着不卖,所以新增库存变化幅度相对平稳。 二手房议价空间先增后降。 当前重点城市二手房平均议价空间(挂牌价和成交价的差额占挂牌价比例)已升至10%,处于近几年高位。 买卖双方达成合意价需要卖方做出更大的价格让步,这一特征还将延续,直到更多买方入场后议价空间逐步回落。 洗牌 2023房企关键词 微光变曙光、穿新鞋走新路 万科:微光变曙光 12月16日万科的股东大会上,郁亮对房地产行业的判断已经从“微光”进化成了“曙光”。 “时隔20年房地产再成支柱产业,房地产的政策面逐步向好,政策力度、广度都全面超出万科的预期。” 随之,万科总裁祝九胜指出,曙光已经出现,我们也隐隐约约看到一些机会。万科会开始做一些积极动作,比如在补充开发业务机会、公开市场拿地、开拓经营服务业务等。 保利:穿新鞋走新路 保利发展透过房地产行业白皮书预判,行业运行逻辑发生根本性改变,过去是高杠杆驱动规模增长,现在逻辑反转,企业投资需要高度依赖经营现金流,依赖销售回款,需求变化领先供给调整。 所以大分化时房企要继续向上,稳定向前,就必须穿新鞋、走新路。 因为房地产呈现去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化的五大特点,所以房企要将粗放的三高模式,转为精细化的“内生模式”,注重构建动态能力。 大浪淘沙是必然,一些房企要放弃幻想。 分化 2023城市关键词 核心城市先恢复、长珠三角领先 中指研究院:虽然疫情防控形势仍是最大变量,但二线城市的政策优化空间较大,核心二线城市市场有望稳步恢复,如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市。 三四线城市的市场成交规模或继续下行,部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。人均住房建筑面积超40㎡的三四线城市,部分城市甚至超过50㎡,这部分城市新增住房空间较小,短期市场调整压力仍较大。 历史来看,长三角和珠三角地区在下行周期后,均率先恢复,2022年下半年同样如此。 长三角、珠三角住宅成交面积同比降幅收窄最明显;但惠州、珠海短期库存较高,或拖累市场修复,肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。 京津冀短期区域市场调整压力较大,预计2023年北京、天津调控政策仍存在一定优化空间,楼市有望企稳恢复,而多数城市持续底部运行。 长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在,政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复,比如成都放松了楼市政策,有望逐渐企稳恢复;短期武汉、长沙等城市均有政策优化预期。 李光斗的一句话说得好: 开放,迎来了1992年中国经济新的高潮; 放开,则会迎来2023年中国经济新的周期。 《日本失去的十年》一书中描述日本经济危机后的社会是“低欲望社会”。但中国远远没有到那个经济成熟度、也没有到那种危机度。 疫情和调控正在“翻篇”,房企和地产人可能会有PTSD,但也无法忽略中国房地产的万亿空间。 所以与其悲观预测“低欲望社会”的到来,不如重回积极主义。 历史不会停步、社会仍在前行,每个人也还能够为“活得更好”而奋斗。 |
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